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美国零售界的“迪士尼”小镇,究竟有哪些不一样的特色?_特色小镇设计规划

发布时间:2018/08/07

2016年7月,住建部、发改委、财政部联合公布了《关于开展特色小城镇培育工作的通知》,提出在全国范围内开展特色小城镇培育工作,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。



与我国的小城镇相比,发达国家的一些特色小城镇发展不仅具有优越的人居环境,深厚的历史文化遗迹和特色鲜明的城市风貌,而且很多还是著名大学、世界著名企业的总部所在地,集中了很多大城市也无法比拟的资源优势。


相比之下,作为发达国家的美国,早在上世纪70年代城镇化就达到了这一水平。同时,美国也经历了“逆城市化阶段”。


美国城镇化的发展距今已有200多年的历史,尤其在近一百年左右的时间,美国实现了由农业社会向工业社会的转变,实现了工业化、城镇化和农业现代化,成为世界上城镇化水平最高的国家之一。


随着大都市边界的持续蔓延,美国出现了城市中心衰落和郊区崛起的现象。低密度、舒适的居住环境,独具风情的街区空间,恰到好处的选址,这些因素叠加催生了一批美国的成功小镇项目。



目前,美国城市中10万人以下的小城镇约占城市总数的90%以上,小镇的商业化发展与市场化运作催生了一大批成功的小镇项目,这些项目为人们来到小镇就业、居住、购物、投资,享受田园生活提供了第一目的地。随着小城镇产业的扩张和企业数量的增加,也带动了小城镇经济的快速发展。



零售届“迪士尼乐园”:格罗夫小镇


坐落于洛杉矶郊区,占地6.8万平米的格罗夫小镇(The Grove),被誉为零售界的“迪士尼乐园”,是许多中国许多小镇中心操作上值得借鉴的案例。其设计的特色、其业态的配置、其独特的风情、其管理的手段,对当下中国同类项目的开发都是极具启发。


格罗夫小镇是美国近年开发的具有典型意义的生活方式购物中心,并以杰出的设计获得了27届国际购物中心协会设计与开发奖。虽然开业初期,遭受了很多批评,比如和周边街区以及附近农夫市场的风格不协调之类,也有人指出“格罗夫就是个人造小镇,极力想要还原的是一个从来不曾出现过的地方”,但人们却不可否认这个人造小镇开业以来的斐然成绩。



近几年来越来越多的购物中心为了生存而奋斗,美国地产研究公司Green Street Advisors数字显示,格罗夫小镇每平方英尺平均销售额高达$2,200,位列全美最赚钱的购物心第二;将近90%的购买转换率,而全美平均转换率是50%;年客群量达到2200万人次,一度超越了隔壁橙郡 (Orange Country)的迪士尼乐园。当今,全球实体零售业业绩不断滑坡,排队等待格罗夫小镇租赁签约的零售商名单却有很长一串。


以人为核心的规划才能深得人心



格罗夫小镇所在地块占地6.8万平米,过去这里有一间托儿所,一所银行和一些地面停车位。这块地位于费尔法克斯区(Faifax),属于好莱坞商圈,是洛杉矶城人口密度最大,最富有的街区之一,旁边有世界闻名的农夫市场的光环辐射,曾被定位规划为面积超过9万平米的区域性购物中心。



有不少开发商竞标,但这些方案都遭到周边街区居民的反对。直到卡鲁索(Caruso)公司提供了一个更合理的方案。项目初期,卡鲁索和他的团队,与附近街区开会讨论,切实把街区居民关注的问题纳入方案,包括项目的规模,招商店铺的类型,人流量,尽大减少潜在人流对附近街区造成影响,在前期规划中做了很多修改。最终方案确认了:


1.项目面积大约是之前规划的一半。

2.承诺保留农夫市场和具有早期加州风格的大庄园Gilmore Adobe。

3.以人的舒适体验为核心,展现多样化业态包括餐厅,娱乐设施和书店。

4.沿袭农夫市场露天广场的风格。


这个方案得到了当地规划委员会和市议会的一致同意,卡鲁索从农夫市场业主Gilmore家族手里拿到了长期土地租赁权。



格罗夫小镇现已成为国内外游客来洛杉矶观光的必去旅游点之一,此外他的客源也来自周边5-10公里的范围内街区居民。

格罗夫依托百年历史的农夫市场,共同繁荣。格罗夫的全名叫The Grove at Farmers Market,中文翻译过来就是农夫市场的格鲁夫,顾名思义,当时的规划主要是想把农夫市场的客流导入格罗夫小镇。


农夫市场始于1934年,由一个露天农业品交易市场,发展到现在闻名于世的现代化开放结构的农夫市场,市场以新鲜蔬果、各类型杂货以及各地美食出名,现已成为南加州最著名的旅游目的地。格罗夫小镇和农夫市场由有轨电车链接,共同创造了年客流量2,200万人次。


交通设计:步行街和叮叮车引导人流、分散停车分散人流



借助农夫市场的原有客流,通过固定的叮叮车将人流导向格罗夫小镇商业广场。


步行街第一大道 (the First Street)引导的东西向人流、步行街第一大道 (theFirst Street)引导的南北向人流、“洛杉矶精神“(the spirit of Los Angeles)的地标指引、叮叮车和分散停车的有效分散人流,都使得格罗夫小镇成为一个高效的商业系统。


地块规划的重点是步行街第一大道 (theFirst Street)。这条约400米长的马路,自西向东连接着农夫市场和小镇代客泊车点。路宽18.2米,叮叮车轨道占8.5米,两边各有4.8米的人行道。


第一大道上有叮叮车往返于格罗夫小镇到农夫市场,10分钟一班的双层叮叮车,特别受游客及带孩子的家庭的欢迎。这也是美国第一辆磁感应动车。坐一趟叮叮车全程仅6分多钟,但它承载的任务却是实实在在的把农夫市场的人流带到小镇。


步行街的中心区域是一块0.4万平方米的绿地。这是格罗夫小镇的中心休闲区。


休闲区划分为3大块:动感喷泉,环绕着一圈砖石栏杆,旁边有一个复古式的小桥,供人们观赏喷泉。草坪,供人们休憩,孩子们玩耍嬉戏,时尚品牌活动场地。固定零售摊位,提供冰淇淋,热狗,果汁和咖啡,这是格罗夫小镇唯一提供快餐的地方。第一大道很自然的把农夫市场和泊车点的人流引向小镇中心区域,形成东西向人流。


立体停车场是分散客流的重要中心区,位于格罗夫小镇北部,占地3,500平米的8层高,停车场通往周边3条大街,是小镇人流的主要入口。从停车场出来的人群,要去中心区域,都会经过露天餐厅。格罗夫小镇的两大主力店Nordstrom和Pacific剧院都位于小镇南部, Nordstrom品牌的优势及Pacific剧院宽幅招牌,吸引着中心区域的来客,构成南北向人流。除了小镇自有的8层立体停车场外,小镇周边还有一些零散的停车位,比如农夫市场的露天停车位。这可以让在农夫市场逛街的人把车停在农夫市场,让只想快速买杯咖啡的人可以快速而方便地进出。拎重物的购物者能够很方便地放完重物后,轻松地坐上叮叮车来到格罗夫小镇。



格罗夫的地标是洛杉矶的大型雕塑叫“洛杉矶精神“(the spirit ofLos Angeles),铜像的形象是两个天使翱翔在天空,寓意洛杉矶为人们提供的无限机会,这尊雕塑不仅仅是格罗夫小镇的地标,也是洛杉矶的城市地标。雕塑建立的初衷是鼓励消费者驻足观赏,雕塑连着Bow Street,人流带动了这条路上的餐厅生意。这条仅7.6米宽的小巷通向Gilmore Adobe庄园。狭窄的街道、复古的建筑,让人们恍如置身于欧洲。


格罗夫小镇源于Rick在少年时期途径罗马广场的一个场景:日落时分,咖啡店纷纷亮灯,孩子们骑着自行车。一切都是那么自然与和谐,生活是多么真实美好。他要还原这样的场景,让每个人都能在这里找到自己的黄金时光。


而我们国内也有这样一座人造欧洲小镇,张裕爱斐堡葡萄酒小镇,它是由我们蓝裕文化在国内主题小镇设计规划的成功案例之一,目前国内正在火热的建设各类小镇,在这么多竞争对手的背景下,要脱颖而出,要持续发展,就要有一个良好的根本,如果没有一个根基,持续性就无法保证,竞争力不够,则最终流为大众,无法创造良好的效益。葡萄酒小镇设计,酒庄设计,酒庄工业旅游规划,葡萄酒博物馆设计就选蓝裕文化

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