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一个20亿古镇项目开发,是怎么失败的?-主题特色小镇设计

发布时间:2018/03/23


这里安静恬适


这里古朴雅致


这里灯火辉煌


这里冷清凄凉


古香古色的建筑,小桥流水的情景,苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区,唯一利用活水资源打造的特色街区。



2013年4月26日,冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业。据当时开发商统计,开业头三天保守估计涌入13万游人!



媒体的报道这样描述:这几天,龙潭水乡里的商家,尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。


一家豆花店老板说,周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板,面对满当当的大堂,忙得不可开交:“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。



面对成都市民的热情,相关负责人呼吁:“龙潭水乡天天开放,市民们不用着急打拥堂”。


熟料,“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后,龙潭水乡走向了另外一个极端。



周庄古镇的配置、20亿投资的项目


龙潭水乡投资20亿元、经4年打造和建设,位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域,占地面积220亩,建筑面积16.1万平方米,其规模相当于周庄古镇 ,是龙潭总部经济城最大的配套项目。



如今关门闭户,总体只有一个感受就是——“空”!


凄清冷静的街道……



曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊……



栏杆锈蚀斑驳……



腐烂不堪的船只……



整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声……



短短3年,昔日繁荣不再,如今冷清至此。“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后,有着怎样的深层次的原因,又是怎样的大环境导致如今的局面?



面对这个不可挽回的局面,蓝裕文化提出不同的见解:


最核心的问题出现在策划环节。


第一,龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区,有类似刚需的市场支撑,可惜现在该区域还有待发展。


第二,龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场,可是现在除了建筑之外,文化上的混乱、业态上的空白,显然低估了成都人的要求。


第三,龙潭水乡号称清明上河园(这个又是北方的、宋代的),可惜也看不到任何与之相关的内容,和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头,而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么,估计他们自己也说不清。


第四,倘若学习《宋城千古情》,需要强大的市场支撑(外地游客,旅行社),且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能),而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目,难度也非常大,显然龙潭水乡走的也不是这个路子。


第五,不管你的景区再好,没有内容,一切都是零,现在的龙潭水乡确实没有任何内容。


第六,一个在成都城市核心地带的重大项目,龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南,到底有没有一点关系?


第七,如果这是一个飞来的、外来文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,有没有一点点构成“魅惑”的可能?


蓝裕文化认为问题出现在了操盘手这里


1、操作团队根本不懂旅游或商业,没有搞清楚旅游或商业的核心,不能给老板正确的决策提供支持;


2、定位不清,不准、或者说根本没有定位,却只把目光放在建筑规划上,这是最无知的操盘人,却不知,没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;


3、最核心的不是区域位置,不是建筑,而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;


4、项目没有核心驱动力的主题和特色,东施效颦注定是死;


5、尊重市场规律,尊重专业,远离忽悠、远离费专业才是出路;


旅游休闲地产开发运作的三个标准动作:


第一:摸清家底---项目属性、经济指标、可利用资源


我们将从基本的土地属性和类比全国和区域开发案例出发,结合区域发展模式和客户受众区域,勾勒出整体发展战略,并在此基础上制定关键战略举措和开发策略。


第二:摸清方向---旅游地产发展方式及旅游地产开发模式判断


根据项目区域周边的自然、人文等各种资源,塑造城市、项目区域景区的特有元素,寻找城市的触媒(城市的触媒就是城市的引擎和核心驱动力),找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂,从而激发城市、项目的激情和活力,吸引人们的眼球,引导和促进城市、项目区域及景区的和谐发展。


第三:推出卖点---旅游、地产的引擎的认知和选择


对于旅游地产(旅游综合体地产)项目,旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素,关系到项目运作成功、品牌建立和房地产的销售。


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